Andrzej Wawrzyczek, magazyn eIMPERIUM: Ze spółdzielczością gliwicką związany jest Pan od…

Stanisław Kolanus, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Śródmieście” w Gliwicach: Bezpośrednio od 1997 roku, czyli już 21 lat. Natomiast wcześniej pracowałem dla firmy wykonawczej, która budowała obiekty na rzecz spółdzielni. Budując osiedla, dla których spółdzielnia była inwestorem miałem okazję blisko współpracować z jej pracownikami.

A.W.: Który to był okres?

S.K.: To były czasy świetności budownictwa mieszkaniowego – od końca lat 70. do początku lat 90.

Lata 70. ubiegłego wieku to był rozkwit budownictwa wielkopłytowego, gdy zaczęły powstawać największe gliwickie osiedla. Liczba mieszkań rosła wtedy w tempie lawinowym.

Wielka płyta narodziła się w Gliwicach z końcem lat 70. Z jednej strony narzekamy dzisiaj, że to blokowiska, przeżytki, ale jak popatrzymy na zainteresowanie i ceny mieszkań to okazuje się, że wielu kupujących jednak do tej niechcianej wielkiej płyty zmierza. To są obiekty dobrze przemyślane i zagospodarowane, które nie są ustawione pod to, żeby jak najwięcej mieszkań wybudować i sprzedać, ale żeby zapewnić też na miejscu dostępność usług, obiektów handlowych i miejsc do rekreacji.

Lata 70. to był generalnie okres pewnej radosnej twórczości. Szczególnie u nas na Śląsku, gdzie dodatkowo napływały wówczas siły i środki z całego kraju, żeby jak najszybciej nasycić rosnący głód mieszkaniowy w naszym regionie. Pracowały nie tylko lokalne firmy, ale na “gościnne występy” przyjeżdżały także przedsiębiorstwa z Wrocławia czy Opola. Osiedle Millenium to jest taki przykład osiedla, które zaczęły budować firmy z zewnątrz.

Pan z kolei ma opinię człowieka, który wybudował osiedle Obrońców Pokoju.

Budowa osiedla Obrońców Pokoju przypadła na początek kryzysu lat 80. Ja zaczynałem pracę jeszcze jako młody inżynier na osiedlu Gwardii Ludowej. Później stawiałem ostatni etap osiedla Kopernika. Stamtąd trafiliśmy już prosto na osiedle Obrońców Pokoju. Nie obyło się jednak bez problemów, bo w tym samym czasie rozgrzebane stało osiedle Milenium, które zaczęły firmy z zewnątrz i nikt nie palił się do tego, żeby je dokończyć. Spółdzielnia postawiła więc warunek, że uruchomi środki na budowę osiedla Obrońców Pokoju, na czym bardzo zależało firmie wykonawczej, pod warunkiem, że wcześniej ukończone zostanie osiedle Milenium. Nie mieliśmy wyboru. Przerwaliśmy budowę na Obrońców Pokoju i przerzuciliśmy wszystkie siły na Milenium. Z konieczności zostawiliśmy za sobą budynki w stanie surowym, które w międzyczasie ucierpiały nieco pod wpływem warunków atmosferycznych, co miało później przełożenie na problemy ich mieszkańców.

Ostatecznie budowa osiedla Obrońców Pokoju rozciągnęła się w czasie od roku 81 do początku lat 90. Ostatnie budynki były już więc stawiane w warunkach trudnych reform gospodarczych. Nagle okazywało się, że w trakcie spłaty zmieniały się warunki udzielonych kredytów. Później tak się potoczyły koleje losu, że przez krótki okres czasu prezesowałem też spółdzielni na Obrońców Pokoju.

To był początek Pana pracy “po drugiej stronie”, czyli w sektorze spółdzielni mieszkaniowych.

Tak. Po tym krótkim okresie na osiedlu Obrońców Pokoju rozpisany został konkurs na stanowisko prezesa zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej “Śródmieście”, który udało mi się wygrać. I od tego czasu, czyli od roku 1998 jestem już w tym miejscu.

Czyli w tym roku będzie obchodził Pan jubileusz 20-lecia pracy w Spółdzielni Mieszkaniowej “Śródmieście”.

Tak, dokładnie 2 listopada.

Kiedyś się mówiło, że bloki to są takie tymczasowe mieszkania. Że po 25 latach wielka płyta będzie do rozebrania. Dzisiaj już wiemy, że te prognozy nie były prawdziwe. Dobre utrzymanie powoduje, że bloki służą nam nadal i po 40 latach.

To były wyłącznie jakieś plotki. Nikt nigdy oficjalnie nie mówił o żywotności bloków liczonej na 25 lat. Jeżeli coś jest solidnie wybudowane z betonu to będzie stało tak długo, aż się ten beton nie rozsypie. Co najwyżej niechlujstwo wykonawcy mogłoby spowodować, że żywotność takiego obiektu byłaby krótsza. Wiadomo, że osiedla powstawały w tamtym czasie w trybie ciągłym przez całą dobę na trzy zmiany. Sytuacja z blokami jest zbliżona do konstrukcji domku z kart – kluczowa dla trwałości jest jakość połączeń pomiędzy płytami. Jeśli tylko zostały one wykonane zgodnie z zasadami tej technologii, to możemy być o te budynki spokojni. Oczywiście, trzeba je na bieżąco kontrolować – robimy przeglądy roczne i pięcioletnie – i w razie czego reagować, ale póki co nie zdarzyła nam się jeszcze taka sytuacja, żeby trzeba było naprawiać konstrukcję jakiegoś bloku.

Lata 70. i czasy późniejsze aż do lat 90. to był okres, gdy w Gliwicach działała jedna duża spółdzielnia obejmująca swoim zasięgiem wszystkie osiedla. Dodatkowo działała jeszcze i działa nadal spółdzielnia, można by powiedzieć, branżowa, czyli Spółdzielnia przy Politechnice Śląskiej. Mniej więcej 25 lat temu zaczął się jednak podział Gliwickiej Spółdzielni Mieszkaniowej i dziś tych spółdzielni w cały mieście jest sporo. Bywa, że na jednym osiedlu działają dwie albo i trzy spółdzielnie dzielące się majątkiem. Skąd się wzięły te podziały?

Powody były takie, jak to w rodzinie bywa, że w pewnym momencie ambicje zaczęły przeważać nad zdrowym rozsądkiem. Było wtedy takie chwytliwe hasło, że małe jest piękne. A że spółdzielnia była jedną z większych na terenie Śląska, toteż władze skłóciły się między sobą i zaczęła się rewolucja. Niestety nie była to bynajmniej rewolucja aksamitna, a podział nie był bezbolesny. Sytuacja przypominała raczej sytuację po eksplozji granatu, który rozerwał spółdzielnię na strzępy. Jedno po drugim odchodziły kolejne osiedla ogłaszając swoją niezależność, zabierając ze sobą majątek oraz członków spółdzielni, ale również zobowiązania finansowe. Spółdzielnie już na swoim borykały się jednak wciąż z tymi samymi problemami, czyli koniecznością obsługi zobowiązań finansowych, które trzeba było pilnie “wyczyścić”. Niespłacane kredyty powodują bowiem, że zadłużenie rośnie w postępie geometrycznym. Z pewnością nie było tym spółdzielniom czego zazdrościć.

Na początku lat 90. spółdzielni w Gliwicach było już trzynaście. Z dawnej Gliwickiej Spółdzielni Mieszkaniowej ostała się jedynie niewielka grupa spółdzielni obejmujących Śródmieście oraz osiedla Kopernika, Obrońców Pokoju oraz Żwirki i Wigury. W końcu i ta grupa jednak się rozpadła. Całkowity podział jednak i dojście do tej sytuacji, którą obserwujemy obecnie, to już relatywnie niedawna historia. Jeszcze na początku tego wieku spółdzielnie mocno spierały się ze sobą w sądach. Kres temu położyła dopiero wymiana kadr w spółdzielniach. Gdy do zarządów weszło nowe pokolenie, które postanowiło te zaszłości zdecydowanie zakończyć, sytuację udało się unormować.

Czy ten układ kilkunastu spółdzielni, który mamy w Gliwicach jest już trwały, czy wciąż możemy obserwować jakieś podziały?

Ruchy odśrodkowe w spółdzielniach były, są i pewnie będą. Przyjmują jednak nowe formy. Odkąd pojawiła się prawna możliwość tworzenia wspólnot mieszkaniowych, wiele środowisk doszło do wniosku, że same będą umiały się lepiej rządzić i zaczęły występować ze spółdzielni.

Były kilka lat temu głosy, żeby w ogóle zlikwidować spółdzielnie jako przeżytek dawnych czasów.

Nie mam wątpliwości, że te głosy nie były dziełem przypadku. Nie brakuje dużych zarządców nieruchomości, którzy chętnie podzieliliby między siebie ten tort. Wiadomo, że duże obiekty muszą mieć profesjonalnego zarządcę, więc dalsze dzielenie spółdzielni jest tym firmom na rękę.

Jak wygląda obecnie aktywność członków w codziennym życiu spółdzielni? Na ile oni czują się częścią tej większej społeczności? Czy w ogóle przychodzą jeszcze na spotkania i interesują się tym co się dzieje w spółdzielni?

Ta aktywność jako żywo przypomina to, co się dzieje w Polsce co kilka lat podczas wyborów. Ludzie zaczynają się uaktywniać dopiero gdy zaczyna się palić. Zauważyliśmy u nas w spółdzielni taką zależność, że jeżeli jest wszystko w miarę dobrze poukładane – mówię “w miarę dobrze”, bo idealnie to nigdy nie jest – to mieszkańcy raczej nie czują potrzeby pojawiania się na zebraniach. Przychodzą tylko ci, którzy uważają, że to jest ich obowiązek oraz ci, którzy mają jakąś sprawę dla zarządu. Ale jeśli tylko zdarzyłoby nam się źle rozliczyć wodę czy ogrzewanie, to nie mam wątpliwości, że dbając o własny interes, grupa przyszłaby znaczna i bardzo aktywna. Mieliśmy już takie przypadki. Na szczęście zwykle kończyło się na tym, że mieszkańcy po wyartykułowaniu swoich uwag przyjmowali nasze wyjaśnienia i udawało się załagodzić konflikt.

Czyli, mówiąc półżartem, jak Pan idzie na takie zebranie spółdzielców, wchodzi na salę i widzi puste krzesła to pojawia się u Pana takie westchnienie ulgi, że jednak nie przyszli – znaczy jest dobrze?

Nad ulgą przeważa raczej poczucie niedosytu. Po latach pracy w spółdzielni prezentowanie sprawozdania do pustej sali nie daje satysfakcji. Szczególnie, że przygotowanie każdego takiego spotkania kosztuje nas wiele pracy. Trzeba przygotować wszystkie materiały, wynająć salę, a na koniec okazuje się, że obsługa spotkania jest liczniejsza, niż przybyli mieszkańcy.

Po tym boomie inwestycyjnym, który miał miejsce pod koniec poprzedniego wieku, do początku lat 90., obecnie nowe budynki powstające przy spółdzielniach policzyć można chyba na palcach jednej ręki. Większość sił i środków przekierowana na działania modernizacyjne, przede wszystkim remonty i termomodernizacje budynków. Taka jest potrzeba chwili?

Tak to siłą rzeczy wygląda, że jak już się coś wybudowało, to później trzeba to utrzymać przez kolejne lata w jak najlepszym stanie. A modernizacja posiadanych zasobów to już potrzeba czasów.

Ale gdyby teraz spółdzielnia zdecydowała, że jednak chce wybudować nowe bloki. Myśli Pan, że nie byłoby na nie chętnych? To jest argument przeciwko inwestowaniu w nowe obiekty czy tylko brak sił i środków?

Po pierwsze trzeba dysponować w tym celu jakimś terenem. Poza tym, zmieniły się mocno zasady finansowe. Kiedyś państwo mocno wspierało spółdzielnie – łatwo było dostać wieloletni kredyt na mieszkanie. Dziś to działalność czysto komercyjna, nowi najemcy muszą sami ponosić koszty inwestycji w nieruchomość, a także samodzielnie wystarać się o kredyt w banku.

Natomiast faktycznie, my też mamy obecnie na tyle dużo zajęć z istniejącą tkanką, że nie szukamy sobie dodatkowych obowiązków. No chyba, że trafiłby się na rynku bardzo atrakcyjny teren do zagospodarowania, wtedy na pewno rozważylibyśmy możliwość inwestycji. Natomiast w samym mieście takich terenów nie ma już za wiele. Musielibyśmy obecnie raczej w sąsiednich gminach szukać dla siebie miejsca.

A to nie jest też tak, że rynek deweloperski po prostu znacznie się rozrósł w ostatnich latach i spółdzielniom nie jest już tak łatwo na nim konkurować, jak wtedy gdy miały praktycznie monopol na wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe?

Nie patrzyłbym na to w kategoriach konkurencji. Po prostu każdy ma swoją działkę, w której się stara realizować. Ma akurat skupiamy się głównie na utrzymaniu i modernizowaniu tego co mamy, a nie na budowie nowych obiektów.

Jaki jest więc ten współczesny zasób Spółdzielni Śródmieście? To jest obecnie największa spółdzielnia w Gliwicach?

Nieco większa jest Spółdzielnia przy Politechnice Śląskiej, która ma już przeszło 50 lat i nigdy nie przechodziła takich rewolucji, jak my.

Jeśli natomiast chodzi o Spółdzielnię “Śródmieście” to obecnie mamy na stanie 77 budynków mieszkalnych, około 12 tys. m kw. lokali użytkowych i dodatkowe obiekty techniczne, takie jak hydroforownie i wymiennikownie ciepła.

Przy czym budynki te są rozsiane począwszy od ulicy Chorzowskiej, a kończąc na Góry Chełmskiej, czyli dokładnie całe centrum obejmujące swoim zasięgiem.

Tak. Chorzowska i Brzozowa to jest jeden z rejonów, do tego dochodzi ulica Warszawska i Osiedle Operetki. Mamy też trochę pojedynczych budynków w ścisłym centrum, na przykład przy ulicy Gruszczyńskiego, ale w naszych zasobach jest też jedna z kamienic przy Rynku i kilka innych plomb na Starym Mieście, które powstały w ramach powojennej odbudowy Gliwic.

Pracuje Pan w Spółdzielni Mieszkaniowej “Śródmieście” praktycznie do 20 lat. Jak w tym czasie zmieniała się sytuacja w spółdzielni i ogólnie na rynku mieszkaniowym w Gliwicach? Sytuacja polityczna i otoczenie biznesowe zmieniło się w tym czasie diametralnie. Spółdzielnia musiała jakoś reagować na te zmiany.

Spółdzielnia nasza, podobnie jak wszystkie inne, na początku borykała się z olbrzymimi problemami finansowymi. Także niezależnie od sytuacji w jakiej było nam żyć i pracować niezmiennie kluczowe było zapewnienie płynności finansowej. Z jednej strony nie dziwię się mieszkańcom, którzy oczekiwali, że opłaty za mieszkania będą jak najniższe, ale potrzeby finansowe spółdzielni były wysokie. W pierwszym okresie mojej pracy zajmowałem się głównie gaszenie pożarów. Przychodziłem w poniedziałek do pracy i dowiadywałem się na przykład, że gdzieś został odcięty gaz, bo była nieszczelna instalacja. Nie było więc czegoś takiego, jak planowe remonty. Ekipy pracowały tam, gdzie akurat była pilna potrzeba ich interwencji. Dopiero po jakimś czasie udało nam się okiełznać ten chaos i przejść do normalnej, planowej gospodarki. Wiadomo, potrzeby zawsze są większe, niż możliwości. Szczęśliwie udaje nam się pozyskiwać środki zewnętrzne, dzięki którym remonty mogą postępować dużo szybciej. A dzięki temu, że zachowujemy ciągłość w pracach remontowych nasze wysiłki nie idą na marne, ale udaje nam się kompleksowo modernizować całe obiekty.

Napoleon kiedy powiedział, że żeby prowadzić wojnę potrzebne są trzy rzeczy: pieniądze, pieniądze i jeszcze raz pieniądze. Tak samo jest w spółdzielni. Można mieć najbardziej nawet fantastyczne pomysły na rozwój, ale bez pieniędzy i tak nie uda się ich zrealizować. Praca w zarządzie spółdzielni w dużej mierze sprowadza się więc do tego, żeby te środki finansowe pozyskiwać i w sposób rozsądny wydawać. To jest stałe balansowanie pomiędzy umiejętnością zdobycia pieniędzy z zewnątrz i jednoczesnym zapewnieniem środków na wkład własny, bo bez tego nie można liczyć na jakiekolwiek dotacje. Trzeba więc skutecznie docierać do mieszkańców z informacją, że pieniądze pochodzące z ich opłat nie trafiają w próżnię, ale służą realnej poprawie jakości ich życia.

Ewidentnie jest Pan doceniany za tę pracę. Zerkam w tej chwili na szafę w Pana gabinecie, na której roi się od nagród i wyróżnień dla Pana i dla Spółdzielni. Daje to Panu satysfakcję z dobrze wykonanej roboty?

Nikt nie powinien czuć się w pracy jak katorżnik. Gdybym nie czerpał z tej pracy satysfakcji, to bym się zajął czymś innym. Albo gdyby spółdzielnia nie chciała ze mną współpracować, to zatrudniłaby kogoś innego. Oczywiście, jak w każdej pracy, są różne nastroje. Czasem jest zadowolenie, a czasem człowiek ma ochotę wszystko rzucić. Na szczęście więcej jest tych pozytywnych uczuć. Myślę, że nie ma większej satysfakcji, niż wtedy gdy uda się wyprowadzić sprawy z beznadziejnej sytuacji i spotka się to z podziwem i uznaniem ze strony obserwatorów. To co jest najbardziej budujące w tej chwili, to to że kiedyś tylko gasiliśmy pożary, a dzisiaj mamy czas na kompleksowe remonty połączone z kosmetyką budynków. Bo tego też oczekują mieszkańcy, żeby nie tylko u nich w mieszkaniach, ale w całym budynku było estetycznie i przyjaźnie. Nie tak jak kiedyś, że na klatke wchodziło się jak do jakiejś obory.

Najlepiej było zamknąć oczy i wstrzymać oddech. Dopiero za drzwiami własnego mieszkania robiło się przyjemnie. Dla wielu mieszkańców to był stres, bo wstyd było czasem kogoś do domu zaprosić przez te części wspólne bloków.

W tym miejscu warto podkreślić, że mieszkanie jest również towarem. Nie tylko w nim mieszkamy, ale często podlega ono wynajmowi czy sprzedaży. W takiej sytuacji to, jak wygląda elewacja budynku, w jakim stanie utrzymana jest klatka schodowa i otoczenia budynku ma niebagatelny wpływ na cenę jaką będzie można uzyskać za lokal. Dlatego przykładamy obecnie bardzo dużo uwagi nie tylko do samych budynków, ale też do ich otoczenia. Inwestujemy w zieleńce i tereny rekreacyjne. Ostatnio pokusiliśmy się nawet o pierwszą w naszych zasobach siłownię plenerową, która powstała na Osiedlu Operetki. Przyznam, że z początku podchodziłem do tego z pewną rezerwą, ale gdy zobaczyłem jakim zainteresowaniem się ona cieszy – szczególnie dojrzałych pań – podjęliśmy decyzję, że w tym roku w naszych zasobach powstaną jeszcze dwa podobne “miejsca tortur”, jak lubię o nich żartobliwie mówić. Zabiegamy w tej chwili w Ministerstwie Sportu o dofinansowanie do tej inwestycji.

Wspomnieliśmy o tym, że spółdzielnia przez lata musiała radzić sobie w zmiennych warunkach polityczno-gospodarczych. Ale zmienne są również oczekiwania samych mieszkańców. To już nie są realia rodem z serialu “Alternatywy 4”, gdzie każdy się cieszył, że w ogóle ma mieszkanie. Teraz oczekujemy, żeby te mieszkania były spełniały również wysokie standardy nie tylko estetyczne, ale także funkcjonalne. Weźmy na przykład pod uwagę osieciowanie budynku. Kiedyś szczytem techniki było przyłącze telefoniczne, a dzisiaj standardem jest dostęp do szerokopasmowego internetu i cyfrowej telewizji kablowej. Przy tym dobry zarządca nieruchomości nie czeka aż mieszkańcy czegoś zażądają, ale jest pół kroku przed nimi i wyprzedza ich oczekiwania.

Pamiętam taką sytuację, gdy stawialiśmy nowy budynek na Osiedlu Operetki – to był koniec lat 90. W projekcie było przewidziane różne uzbrojenie, ale gdy przekazywałem go pracownikom powiedziałem: “Ale nie zapomnijcie o oprzewodowaniu pod internet”. “A co to jest?” – padło pytanie. Wyjaśniłem, że to jest kolejny kabel, który może się przydać. Później przyszedł ten czas, gdy firmy dostarczające internet zaczęły wyrastać jedna po drugiej. Każda z nich wchodziła na klatki z własnymi ciągami instalacyjnymi. Dzisiaj staramy się to nieco cywilizować. W każdym budynku jest wspólna sieć rozprowadzająca sygnał do wszystkich mieszkań. Jeśli na budynek wchodzi nowy operator, wystarczy, że podepnie się do centralki w piwnicy. Nic więcej nie musi robić. Wychodzimy w ten sposób naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców, którzy z jednej strony chcą mieć wybór operatora internetu, a jednocześnie estetyczne klatki schodowe, na których nie roi się od kabli i szafek. Także w miarę możliwości, przy okazji remontów części wspólnych, staramy się dzisiaj całą tę infrastrukturę techniczną, pierwotnie prowadzoną w różnego rodzaju korytkach, chować pod tynk, żeby była możliwie miało uciążliwa dla mieszkańców. Bo kiedyś wystarczyło, że podawaliśmy sygnał internetu, a dzisiaj trzeba go jeszcze elegancko podać. Takie są oczekiwania naszych mieszkańców.

Czego wobec tego można Panu i Spółdzielni Mieszkaniowej “Śródmieście” życzyć na kolejne 20 lat pracy?

Ja życzyłbym sobie przede wszystkim, żeby starczyło nam cierpliwości i żebyśmy nauczyli się radzić sobie w czasach, gdy przepisy zmieniają się niemal z dnia na dzień. To z pewnością wymaga od zarządów spółdzielni sporo wkładu pracy, żeby nadążać za tymi zmianami. Każda ekipa rządząca próbuje obecnie swoimi pomysłami uszlachetniać tę naszą ideę spółdzielczości, która liczy sobie już zresztą przeszło 200 lat – pierwsze organizacje spółdzielcze na terenie Polski zakładał jeszcze Stanisław Staszic na początku XIX wieku. Osobiście uważam, że spółdzielnie to obecnie prężnie działające firmy, które znakomicie radzą sobie na rynku. Kolejne rządy próbują nam jednak trochę na siłę pomagać, a że my jako organizacja nie potrafimy się temu wystarczająco mocno sprzeciwić, dlatego musimy dostosowywać się do nieustannych zmian w prawie.